Logement : le marché locatif atteint un niveau record

20 mars


Les appartements continuent de pousser ici et là dans la capitale sud-coréenne et dans les grandes villes qui la composent. Mais il semblerait qu'au regard des prix à l'achat, les Coréens préfèrent se tourner sérieusement vers la location qui leur offre plusieurs options : le Wolse, un loyer mensuel avec une caution de deux ou trois mois récupérée en fin de location, ou bien le Jeonse, une caution unique d'un montant généralement très élevé et récupérée en fin de location permettant au loueur de ne rien débourser et au propriétaire de placer l'argent à un taux rémunérateur.

Les données dévoilées par le ministère du territoire, de l'infrastructure et des transports montrent en effet que les dernières mesures prises par le gouvernement ont généré un ralentissement du marché du logement résidentiel en février, poussant le volume locatif à un niveau record.


En effet, les mesures de refroidissement du secteur immobilier mises en place en septembre dernier par le gouvernement de Moon Jae-in, à savoir une augmentation des taxes foncières et de plus fortes exigences en matière de prêts accordés, ont dissuadé de nombreuses personnes à acheter un logement. 

« Il n’est pas facile pour les coréens de vendre ou d’acheter des maisons en ce moment car le niveau des taxes, entre autres, est trop élevé », déclare Choi Hwang-soo, professeur d’immobilier à l’Université Konkuk.

Le niveau des taxes sur les transactions immobilières est l'un des plus élevés des pays membres de l'OCDE, mais cela ne semble pas pousser le gouvernement à faire marche arrière. « Nous sommes conscients que le marché de l'immobilier exige une réduction des taxes, mais nous n'envisageons rien de tel pour le moment » assurait le mois dernier Hong Nam-ki, ministre des finances.

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Les achats immobiliers résidentiels ont totalisé 43 444 achats, une baisse drastique par rapport au mois de février 2018 : -37.7%. Une chute équivalente à la différence du mois de février et la moyenne des mois de février de ces cinq dernières années qui représentent 70 100 transactions moyennes (-38%). 

Si l'on se penche sur le cas de la capitale, qui bien évidemment le marché le plus dynamique du pays, c'est encore pire : le volume de transaction a atteint un maigre 4 552 achats, une dégringolade par rapport à février 2018 : -74.3%. Et si on prend la mégalopole de Séoul (Séoul incluant Gyeonggi et Incheon), c'est une chute de 54.6%.


Concernant le marché du locatif, c'est tout simplement une explosion. Le nombre de transactions au mois de février 2019 a atteint les 187 140, soit une hausse de 13.9% par rapport à la même période l'an dernier. Du jamais vu depuis que le gouvernement analyse les données du secteur depuis 2014. Et alors que les prix des Jeonse n'ont eu de cesse de diminuer ces dernières années (en particulier sur la mégalopole de Séoul), les transactions pour ce type de location ont pris +12.2% en un an. 

Mais l'inquiétude règne aussi du côté des propriétaires. Selon la banque centrale, dans le cas où les prix des Jeonse chutent de 10%, alors 1.5% des propriétaires ne pourront pas rembourser les cautions qu'ils ont reçu des loueurs. Un chiffre qui n'inquiète pas encore les organes financiers du pays, les propriétaires à hauts revenus représentant toujours 64.1% de tous les propriétaires du pays. 

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