Corée du Sud : louer ou acheter ?

3.11.11

Logement – Un drôle de dilemme qui se pose aux Coréens. Les prix des locations en Jeonse, un système de dépôt d’argent important chez le propriétaire pendant deux ans, sans aucun loyer mensuel, et une récupération de la totalité du montant en fin de contrat, le propriétaire se rémunérant avec le taux d’intérêt de l’argent placé, viennent d’atteindre un niveau encore jamais vu depuis juillet 2004. Selon la Kookmin Bank, la moyenne en Corée du Sud pour octobre serait située à 60% du prix de vente d’un appartement contre 60.1% il y a plus de sept ans. Depuis les années 70, ce système est prépondérant dans les locations d’appartement en Corée, mais les besoins changent et l’accès à l’argent se fait plus pressant, du coup, de plus en plus optent pour les « wolse », un système mêlant un dépôt fixe retrouvé en fin de contrat et un loyer mensuel. C’est à Gwnagju que le rapport entre les Jeonse et les prix de vente des appartements est le plus rapproché avec 74.7%. Dans la capitale, le niveau est à 50.5%, soit un Jeonse qui équivaut en moyenne à la moitié du prix de vente de l’appartement. Une première depuis mai 2004 pour Séoul. Au Nord de la rivière Han, le ratio est 53.2% et au Sud, à 48.4%. Les niveaux sont à peu de choses près équivalents dans les alentours de Séoul avec un ratio de 54.6% à Gyeonggi-do et de 49.9% à Incheon. Les ratios dépassent la barre des 60% dans les autres grandes villes du pays comme à Busan avec 65.5%, à Daejeon avec 67.4%, à Daegu avec 70.1% et à Ulsan avec 71.5%. Depuis la chute de Lehman Brothers en 2008, les prix des appartements ont chuté et il se pourrait bien qu’une nouvelle chute intervienne alors que les potentiels acheteurs doivent faire face à de forts taux d’intérêt pour leurs emprunts. Les augmentations des prix en Jeonse pourraient bien n’être qu’un rebond temporaire sur le marché du foncier avec des acheteurs potentiels qui abandonnent leur quête d’un appartement et les propriétaires qui n’ont d’autres choix que de vendre à bas prix leurs logements. En prenant en compte une suroffre de logements à Séoul et dans sa banlieue, il est difficile de s’imaginer que les Coréens s’engageront dans l’achat d’un appartement dans un futur proche alors que les prix ont encore de la marge pour diminuer. Un analyste affirme que « les augmentations des prix des jeonse ont commencé à ralentir alors que les déménagements automnaux arrivent à leur fin, mais si les prix des appartements continuent à diminuer, le ratio entre jeonse et prix d’achat pourrait bien continuer à augmenter ».

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